私の中古住宅購入ノウハウ。適正な不動産価格の調べ方。①土地編

築14年の中古住宅購入

個人でも不動産の適正価格を評価することができます。

まず今回紹介したいのは、土地価格について。

妥当性のある坪単価を押さえましょう。

 

どんな時に役に立つ?

シチュエーションとしては、不動産の売買です。

私の場合は、購入を検討した不動産の価格が妥当か精査し、価格交渉に使用することが目的でした。

人生で一番大きな買い物になるので、適正価格かどうか調べることは当然ですよね。

売り出し価格との差異があれば値下げ交渉の材料にもなるので、しっかり調査して損することはないと思います。

 

 

そもそも中古物件の表示価格は割高なケースが多い

中古物件の売買は、個人同士の取引となります。

仲介役として不動産屋も入りますが、決定権があるのはあくまで売主。

彼らが5,000万と言えば5,000万円で売りに出されます。

そんな背景から、『こんなスペックでこんなに高いの?』というのは多く見受けられますが、

逆に『こんな良い家がこんなに安い!』なんてことはかなりレアです。

不動産を売りたい人が自由に売値を決めることが出来るなら、ふっかけたくなる気持ちは分かりますよね。

そういった背景から、適正価格から上振れした価格帯で売りに出されているケースが多いのが、中古物件市場の特色ではないでしょうか。

では、坪単価の調査方法の紹介に移りたいと思います。

 

 

方法① 実勢価格を調べる

実勢価格とは、過去に実際に取引された価格のことで、不動産売買で最も参考にされています。

国土交通省の土地総合情報システムを使えば、不動産取引の価格情報を検索することができます。

出典:国土交通省 不動産取引価格情報検索

ただし、参考になりそうな取引実績が見つからないケースもあります。

土地は、例え同じ町内だとしても最寄駅までの距離、土地の形状、前面道路、用途区分など細かく分けられています。

全く同じ条件の土地が過去1〜2年以内に取引された実績があるかどうかは、そんなに確率は高くありません。

ひとつ条件が異なると坪単価は平気で数倍くらい変動することもあるので、合致する実績がない場合、受け取り方には注意が必要です。

 

 

方法② 公示地価を調べる

公示地価とは国土交通省がある地点の1㎡あたりの適正な価格を示したものです。

地価公示法に基づき不動産鑑定士によって評価された価格であり、信頼性が高いのが特徴です。

ニュースで銀座の土地価格が紹介されるのを目にしたことはありませんか?あの価格です。

ということで、資産価値を調べたい時に利用されることが多いようです。

公示地価に関しても、国土交通省の土地総合情報システムを使えば、不動産取引の価格情報を検索することができます。

出典:国土交通省地価公示・都道府県地下調査

ただし、公示地価についても実勢価格と同様、ピンポイントで設定されているので、参考にして良いかは注意が必要です。

とはいえ、実勢価格に対して地域内価格の傾向は安定しているので相場をつかむのには利用しやすいと思います。

 

 

方法③ 路線価から計算する

実勢価格、公示地価ともに参考になる情報を得られなかった場合、相続税路線価から算出する方法もあります。

路線価は道路毎にかなり細かく設定されているので、対象の土地に対応する価格を得られ易いのが特徴です。

出典:路線価図・評価倍率表

ことように、路線価は道路毎に細かく評価されていて、1㎡あたりの価格が千円単位で表されています。

ここで得られた路線価を元に

相続税路線価 = 公示地価の80%

という関係性をもとに計算すれば、公示地価相当額を算出することが出来ます。

つまり、調べた路線価に1.25を掛ければ良いだけです。

路線価は国税庁の路線価図・評価倍率表にてご確認ください。

 

 

以上です。

ちなみに、自分の物件を持っている売主さんに限っては、業者による客観的な評価を聞くことも可能です。

プロの意見を聞きたければ、そういったサービスを利用するのも良いでしょう。



では、②建屋編に続きます。

私の中古住宅購入ノウハウ。適正な不動産価格の調べ方。②建物編

 

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