私の中古住宅購入ノウハウ。適正な不動産価格の調べ方。②建物編

犬のいる生活

個人でも不動産の適正価格を評価することができます。

今回紹介したいのは、建物の価格について。

妥当性のある建物価格を押さえましょう。

①の土地編はこちら。

私の中古住宅購入ノウハウ。適正な不動産価格の調べ方。①土地編

どんな時に役に立つ?

私の場合は、購入を検討した不動産の価格が妥当か精査し、価格交渉に使用することが目的でした。

人生で一番大きな買い物になるので、適正価格かどうか調べることは当然ですよね。

売り出し価格との差異があれば値下げ交渉の材料にもなるので、しっかり調査して損することはないと思います。

しかしご注意を。

家の売値を決めるのはあくまで売主です。

特に家屋は土地と違って明確な基準(公示地価や相続税路線価)は無いので、あくまで参考値としてご利用ください。

murao
こんな考え方もあるんだな程度にね。押し付けてはダメ。

 

 

中古物件の価値を測る

固定資産税の算定に使用する評価額(課税標準額)の考えをそのまま使用します。

つまりは減価償却費ですね。

家屋の評価額は新築時の取得価格からどんどん減少していきます。

イメージはこのような感じ。

 

税法上では、建物は法定耐用年数をかけて、徐々に価値が下がっていくという扱いを受けています。

中古住宅を購入する、または自宅を売却する際に家屋の価値を測る際にも、この考えは適用可能です。

 

 

減価償却費と耐用年数

減価償却費とは税法上の概念で、簡単に言うと「劣化代」です。だから劣化しない土地は減価償却費が計上できなくて、時とともに朽ちていく建物だけに適用されます。

ここで重要になってくるのは何年かけて価値が劣化するのかですが、この年数を表す法定耐用年数は国税庁によって定められています。

代表的なものをピックアップすると、このようになります。

住宅の法定耐用年数
  • 木造:22年
  • 軽量鉄骨造:27年
  • RC造:47年

極端に言うと、木造住宅は22年経てば価値はゼロ。

なんとなくですが、イメージと合致しますよね。

 

 

次に、どうやって建物の取得価格を知る?

建物の取得価格もとても重要な要素となります。

情報を得るのにてっとり早いのは、売主さん、もしくは仲介している不動産屋に聞くことです。

しかし、

『実際の金額よりも盛られているかも。』

『建売(土地と建物がセット)住宅だったので、明確に分からない。』

という場合には、自分で見積もることも可能です。

建物の坪単価
  • 全国的な相場:50〜60万円
  • 大手ハウスメーカー:70〜80万円
  • 地域の工務店:40〜50万円
  • ローコスト住宅:30万円〜40万円

安くて40万円、大手ハウスメーカーの注文住宅で70万円といったところが基準になるとでしょうか。

こればっかりは家によるので、どれもレンジがやや広めですが、ハウスメーカーや工法などの情報があればある程度の目星をつけることは出来ると思います。

ちょっとネットで調べれば相場はいくらでも出てきますからね。

 

 

試しに計算してみる

せっかくなので、

例えば
  • 木造住宅
  • 築14年
  • 家屋の取得額2200万円

といった家が売られていたら、価値はいくらになるか見積もってみましょう。

結果はこのようになります。

築14年経った今、残存価値は1000万円となります。

毎年、建物の価値は100万円ずつ減っていくイメージですね。

 

 

以上です。

①土地編と②建物編

2回にわけて紹介させていただきました。

実際に私はこのやり方で評価額を算出し、購入の申込み金額としています。

申込み段階から交渉の相手は基本的に仲介の不動産屋になるのですが、根拠の妥当性については十分納得できるとのことでした。

算出に使用している根拠(ネタ)の元は国土交通省と国税庁です。

どれも誰でもアクセスできるデータですので、ぜひ活用してみてください。

 

ちなみに、自分の物件を持っている売主さんに限っては、業者による客観的な評価を聞くことも可能です。

プロの意見を聞きたければ、そういったサービスを利用するのも良いでしょう。

基本的に、どれも無料で見積もってもらえるはずです。



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